등기부등본 보는법 갑구 을구 읽는 순서와 계약 전 함정

"전셋집 계약 전에 등기부등본을 떼 보라길래 뽑아 봤는데, 빽빽한 표만 가득해서 어디를 봐야 할지 모르겠어요."

 

결론부터 말하면 등기부등본 보는법은 세 칸만 순서대로 읽으면 됩니다. 표제부로 집이 맞는지 보고, 갑구로 주인과 압류를 보고, 을구로 빚이 얼마나 얹혀 있는지 보는 거예요. 이 세 가지만 확인해도 계약 전에 걸러지는 위험이 꽤 많거든요.

 

등기부등본은 집의 이력서 같은 서류입니다. 누가 언제 이 집을 샀는지, 이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지가 날짜 순서대로 적혀 있어요. 처음 보면 낯선 법률 용어가 많아 막막하지만 실제로 세입자가 확인할 칸은 정해져 있습니다.

 

오늘은 처음 떼어 보는 분도 따라 할 수 있게 등기부등본 보는법을 칸별로 나눠서, 그리고 계약서에 도장을 찍기 전에 어떤 숫자를 계산해 봐야 하는지 정리해드릴게요.

등기부등본은 어디서 어떻게 떼나요?

대법원 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인 동의는 필요 없어요.

 

종류는 열람용과 발급용 두 가지예요. 담긴 내용은 똑같고 차이는 법적 효력뿐입니다. 관공서나 은행에 제출할 일이 아니라면 수수료가 더 싼 열람용으로 충분하죠.

 

검색할 때 아파트·오피스텔·다세대는 '집합건물'로, 단독주택이나 다가구는 '건물'과 '토지'로 따로 나옵니다. 다가구라면 건물과 토지 등기를 모두 떼야 빠진 근저당이 없어요.

한 줄 정리: 계약 전 확인은 인터넷등기소 열람용 한 장이면 됩니다.

 

표제부에서는 무엇을 맞춰 봐야 하죠?

표제부는 이 집의 신분증입니다. 주소, 동·호수, 면적, 건물 용도가 적혀 있어요.

 

여기서 할 일은 단순합니다. 계약서와 중개대상물 확인서를 옆에 두고 한 줄씩 대조하면 돼요. 특히 호수가 현관 표시와 다른 경우가 다세대 주택에서 종종 나옵니다. 등기상 201호가 실제로는 202호 자리인 식이죠. 이걸 놓치면 전입신고를 엉뚱한 호수로 하게 되고 보증금 보호를 못 받을 수도 있습니다.

 

건물 용도도 꼭 보세요. '근린생활시설'처럼 주택이 아닌 용도로 적혀 있으면 전세대출이나 보증보험 가입이 막히는 경우가 있거든요.

한 줄 정리: 표제부는 계약서와 글자가 똑같은지만 보면 됩니다.

 

갑구에서 위험 신호는 어떻게 알아보나요?

갑구는 소유권에 관한 기록이에요. 맨 아래 살아 있는 줄의 소유자가 지금 집주인이고 계약하러 나온 사람과 신분증 이름이 같은지 반드시 확인해야 합니다.

 

그다음에는 단어를 찾습니다. 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정 같은 말이 말소되지 않은 채 남아 있다면 그 집은 이미 다툼이나 빚 문제에 걸려 있다는 뜻이에요. 이런 기록이 있으면 집주인이 "곧 정리된다"고 해도 해소된 등기를 직접 확인하기 전까지 계약을 미루는 편이 안전합니다.

 

신탁 등기는 따로 짚고 갈게요. 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있으면 집주인처럼 보이는 사람에게 임대 권한이 없을 수 있습니다. 이때는 신탁원부를 함께 떼서 신탁회사 동의가 필요한지 확인해야 해요.

한 줄 정리: 갑구는 소유자 이름 확인 뒤 위험 단어가 남아 있는지 훑습니다.

 

을구의 근저당은 얼마까지 괜찮을까요?

을구에는 소유권 말고 다른 권리가 적힙니다. 대표가 근저당권이에요. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 기록이죠.

 

여기서 보는 숫자는 채권최고액입니다. 채권최고액은 은행이 이 집에서 최대로 받아 갈 수 있는 금액으로, 이자와 연체를 감안해 실제 대출 원금보다 높게 잡혀요. 그래서 계산할 때는 원금이 아니라 채권최고액을 기준으로 삼아야 합니다.

 

예를 들어 시세 3억 원인 집에 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있고 내 전세 보증금이 1억 5천만 원이라고 가정하면 둘을 더해 2억 7천만 원, 시세의 90%가 됩니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 팔리는 일이 흔하고 은행이 먼저 받아 가요. 남는 돈이 보증금보다 적으면 그 차이는 세입자가 떠안게 됩니다.

반대로 을구가 깨끗하고 시세와 보증금 사이 여유가 넉넉한 집이라면 근저당 한 줄 때문에 지나치게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 핵심은 근저당이 있느냐가 아니라 합계가 시세에 얼마나 가까우냐예요.

 

한 줄 정리: 채권최고액과 보증금을 더해 시세와 비교해 보세요.

 

잔금일에 생긴 근저당은 왜 위험할까요?

등기부등본 보는법에서 의외로 많이 놓치는 부분이 순서입니다. 권리끼리 부딪히면 먼저 접수된 쪽이 앞순위가 되거든요.

 

문제는 세입자의 대항력이 전입신고 당일이 아니라 다음 날 0시에 생긴다는 점이에요. 대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자가 계속 살 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 잔금일 오후에 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 그 근저당이 하루 먼저 자리를 잡습니다. 계약 때 깨끗했던 을구가 잔금 다음 날에는 달라져 있을 수 있어요.

 

그래서 계약서에 잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣어 두는 경우가 많습니다.

한 줄 정리: 대항력은 하루 늦게 생기니 특약으로 빈틈을 막습니다.

 

등기부등본은 언제 다시 떼야 하나요?

한 번 본 등기부는 그날 기준의 사진일 뿐입니다. 계약서 쓰기 전, 잔금 치르기 직전, 전입과 확정일자를 마친 다음 날 이렇게 세 번 떼 보는 게 안전해요.

 

특히 잔금 직전 확인은 건너뛰지 마세요. 계약과 잔금 사이 몇 주 동안 압류나 근저당이 새로 들어오는 일이 실제로 생기거든요. 열람 몇 분이면 끝나는 일이라 아낄 이유가 없습니다.

 

전입 다음 날 다시 뗄 때는 등기부등본 보는법 그대로 을구부터 봅니다. 새 근저당이 없거나 내 대항력이 생긴 날보다 늦게 접수됐다면 내 순위가 앞선다는 뜻이에요. 혹시 잔금일 접수 근저당이 보이면 바로 중개사와 집주인에게 알리고 특약 위반을 근거로 말소를 요구해야 합니다.

한 줄 정리: 계약 전·잔금 직전·전입 다음 날, 세 번 확인합니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 말소된 줄(빨간 줄)은 무시해도 되나요? A. 지금 효력은 없어요. 다만 압류가 여러 번 생겼다 지워진 이력이라면 집주인 자금 사정이 빠듯했다는 신호로 참고할 만합니다.

 

Q. 다가구 주택은 등기부등본만 보면 끝인가요? A. 아닙니다. 다른 세입자들의 보증금은 등기부에 나오지 않아요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 집주인 동의를 받아 따로 확인해야 합니다.

 

Q. 등기부등본 보는법만 알면 전세 사기를 다 막을 수 있나요? A. 많이 줄일 수는 있지만 전부는 아닙니다. 집주인의 세금 체납처럼 등기부에 안 나오는 위험도 있어서 국세·지방세 납세증명서 확인과 보증보험 가입 가능 여부를 함께 보는 게 좋아요.

 

계약 전 등기부 마지막 점검

등기부등본 보는법을 세 줄로 남겨 둘게요.

1. 표제부는 계약서와 대조하고, 갑구는 소유자 이름과 압류·가처분·신탁을 확인합니다.
2. 을구는 채권최고액과 내 보증금을 더해 시세와 비교합니다.
3. 계약 전·잔금 직전·전입 다음 날, 최소 세 번 다시 뗍니다.

다음에는 전세 보증보험 가입 조건과 거절되는 사례를 함께 읽어 보시면 계약 준비가 한결 단단해집니다.

 

※ 이 글은 정보 제공용이며 실제 계약 여부와 투자·대출 판단은 본인 상황에 맞게 하셔야 합니다.

 

👉 전월세 계약 준비 글 이어 보기